前言

　　從宏觀的角度來(lái)看，長(zhǎng)租房租賃市場(chǎng)是由供給側(cè)和需求側(cè)共同決定的。由于我國(guó)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)的不斷改革，長(zhǎng)租房亦成為我國(guó)未來(lái)租賃住房供給體系中增長(zhǎng)潛力最大的部分。隨著新生代租客的崛起，住房消費(fèi)市場(chǎng)需求不斷升級(jí)，消費(fèi)觀念漸漸發(fā)生改變，新生代租客漸漸成為長(zhǎng)租房市場(chǎng)需求的主力軍。

　　一、長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)

　　中投產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2028年中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》指出，2024年6月，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在租金調(diào)控政策的影響下，表現(xiàn)出一定的穩(wěn)定性。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的TOP10城市中，有5個(gè)城市的租金環(huán)比上漲，5個(gè)城市的租金環(huán)比下跌，顯示出市場(chǎng)整體租金波動(dòng)不大，調(diào)控政策取得了一定效果。具體到城市層面，上海的租金環(huán)比漲幅最大，為2.7%，而武漢的環(huán)比跌幅最大，達(dá)到4.22%。

　　此外，2024年6月全國(guó)租金中位數(shù)保持在1900元/月，與上月持平，同比下降了5%。這一數(shù)據(jù)反映出，盡管部分城市的租金有所上漲，但從全國(guó)范圍來(lái)看，租金水平整體保持穩(wěn)定，甚至有所下降。

　　在政策層面，中國(guó)政府繼續(xù)推動(dòng)保障性租賃住房的建設(shè)和供應(yīng)，以滿足市場(chǎng)的需求。例如，濟(jì)南起步區(qū)的保租房項(xiàng)目交付，提供了1186套住房，這些住房由濟(jì)南城市建設(shè)集團(tuán)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，旨在為當(dāng)?shù)鼐用裉峁└�多的租賃選擇。

　　圖表：2023年部分住房租賃相關(guān)政策（一）

　　資料來(lái)源：中投產(chǎn)業(yè)研究院整理

　　圖表：2023年部分住房租賃相關(guān)政策（二）

　　資料來(lái)源：中投產(chǎn)業(yè)研究院整理

　　圖表：2024年地方出臺(tái)的住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)與支持政策

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中投產(chǎn)業(yè)研究院整理（2024年7月）

　　同時(shí)，一些租賃企業(yè)也在積極調(diào)整策略，以適應(yīng)市場(chǎng)變化。例如，萬(wàn)科泊寓為應(yīng)屆畢業(yè)生提供了最長(zhǎng)30天的免費(fèi)居住優(yōu)惠，以及畢業(yè)生長(zhǎng)租的極低優(yōu)惠價(jià)格，以吸引年輕租客。

　　總體來(lái)看，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在政策的引導(dǎo)和市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)下，正逐步實(shí)現(xiàn)租金的穩(wěn)定和市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　二、長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

　　中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在近年來(lái)呈現(xiàn)出一些明顯的特點(diǎn)和趨勢(shì)。2022年中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模約為16958億元，顯示出市場(chǎng)的龐大潛力和需求。市場(chǎng)結(jié)構(gòu)方面，中國(guó)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)較為分散，非機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓占據(jù)了約91.8%的市場(chǎng)份額，而機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓的滲透率約為8.2%，市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1394億元。其中，分散式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的規(guī)模為883億元，集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的規(guī)模則是511億元。

　　在運(yùn)營(yíng)數(shù)量方面，集中式長(zhǎng)租公寓的數(shù)量已增至2022年的290萬(wàn)套，近六年復(fù)合年增長(zhǎng)18.9%。萬(wàn)科集團(tuán)旗下的“泊寓”作為全國(guó)最大的集中式公寓提供商之一，截至2022年底，運(yùn)營(yíng)管理租賃住房21.51萬(wàn)間，業(yè)務(wù)布局全國(guó)34個(gè)城市。

　　政策方面，中央及地方政府頒布了一系列法規(guī)以確保房屋租賃市場(chǎng)的供需平穩(wěn)，鼓勵(lì)建設(shè)青年人、老年人融合居住的長(zhǎng)租公寓，打造活力社區(qū)，促進(jìn)房屋租賃規(guī)范化發(fā)展。

　　在2024年8月，TOP30集中式長(zhǎng)租公寓企業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)房源量提升至119.5萬(wàn)間，入榜門檻提升至13659間。同時(shí)，累計(jì)管理房源量達(dá)175.3萬(wàn)間，較7月增加3萬(wàn)間。這表明市場(chǎng)正在逐步成熟，企業(yè)規(guī)模也在不斷擴(kuò)大。

　　此外，隨著Z世代進(jìn)入勞動(dòng)市場(chǎng)，年輕人成為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的主力住戶群體，他們對(duì)社區(qū)環(huán)境的要求更高，更傾向于選擇知名品牌和具有營(yíng)運(yùn)規(guī)模的領(lǐng)先企業(yè)。這將推動(dòng)行業(yè)整合，提高行業(yè)集中度。

　　綜上所述，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在政策支持和市場(chǎng)需求的雙重驅(qū)動(dòng)下，正逐步走向成熟和規(guī)范化，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和企業(yè)規(guī)模也在不斷優(yōu)化和擴(kuò)大。

　　三、長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)入時(shí)機(jī)分析

　　中投產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2028年中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》指出，長(zhǎng)租公寓行業(yè)目前處于成長(zhǎng)期前期，發(fā)展速度很快，目前各市場(chǎng)參與者均處于摸索的階段，在中央和地方政策推動(dòng)和市場(chǎng)需求的雙輪驅(qū)動(dòng)下，未來(lái)市場(chǎng)潛力很大，呈現(xiàn)一片藍(lán)海，且目前行業(yè)內(nèi)尚未形成穩(wěn)定的競(jìng)爭(zhēng)格局，新進(jìn)入者可快速切入市場(chǎng)，逐漸探索出適合自身發(fā)展的商業(yè)模式，因此目前正是企業(yè)投資布局最佳時(shí)機(jī)。

　　圖表：中投產(chǎn)業(yè)生命周期示意圖--長(zhǎng)租公寓行業(yè)

　　資料來(lái)源：中投產(chǎn)業(yè)研究院

　　圖表：國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)入時(shí)機(jī)分析

　　資料來(lái)源：中投產(chǎn)業(yè)研究院

　　四、中國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的主要趨勢(shì)如下：

　　連鎖公寓的滲透率提高。在2018年以前，中國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的主要參與者為小規(guī)模的非連鎖運(yùn)營(yíng)商。然而，在過(guò)去數(shù)年，更大規(guī)模的跨城市連鎖公寓逐步涌現(xiàn)。盡管增長(zhǎng)迅速，但按在營(yíng)公寓數(shù)量計(jì)，2022年連鎖公寓僅占中國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓的34.2%。預(yù)計(jì)連鎖公寓的滲透率到2027年將提高至51.9%。

　　年輕一代對(duì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需求。隨著千禧一代及Z世代進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)，年輕一代成為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的主力住戶群。不同于上一輩，千禧一代追求更好的生活條件和社區(qū)環(huán)境，更愿意為優(yōu)質(zhì)公寓和便捷服務(wù)支付額外費(fèi)用，而這鼓勵(lì)集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商提高公寓質(zhì)量，以吸引年輕一代。近年來(lái)，集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)出為住戶提供的服務(wù)范圍拓大的趨勢(shì)，涵蓋基本的服務(wù)到多元化的增值服務(wù)。領(lǐng)先的集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商一直積極拓展其服務(wù)范圍，尤其是推出新業(yè)務(wù)，例如小區(qū)零售、招聘服務(wù)、寵物護(hù)理及汽車租賃服務(wù)，以滿足住戶不斷變化的需求。

　　藍(lán)領(lǐng)人員對(duì)合適居所的需求不斷增長(zhǎng)。中投產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2028年中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》指出，過(guò)去十年里，中國(guó)超一線城市的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)嚴(yán)重消耗了本地的勞工。該等城市的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)必須依賴自二三線城市或農(nóng)村地區(qū)流入的外來(lái)務(wù)工人員。長(zhǎng)期以來(lái)，適合藍(lán)領(lǐng)人員的居所供應(yīng)一直短缺。集中式長(zhǎng)租公寓為外來(lái)藍(lán)領(lǐng)人員提供清潔、安全及可滿足其日常生活需求的優(yōu)質(zhì)住處條件。因此，預(yù)計(jì)市場(chǎng)上將提供更多面向藍(lán)領(lǐng)人員的集中式長(zhǎng)租公寓。

　　更多政府政策的支持。由于住房需求不斷增加，集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商積極嘗試解決住房短缺問(wèn)題，尤其是利用低效用或閑置物業(yè)。政府近幾年出臺(tái)了綜合調(diào)控政策，鼓勵(lì)集中式長(zhǎng)租公寓的發(fā)展。預(yù)計(jì)國(guó)家和地方政府將出臺(tái)更多利好政策，支持集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。

　　數(shù)字化運(yùn)營(yíng)。隨著科技的快速發(fā)展，科技如今已滲透到我們?nèi)粘Ｉ�活的各個(gè)方面。AI、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)已廣泛應(yīng)用于集中式長(zhǎng)租公寓的管理及運(yùn)營(yíng)。隨著整體市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，預(yù)計(jì)該等技術(shù)將在集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)揮更大的作用。

　　行業(yè)整合加速。中國(guó)的集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)高度分散。隨著領(lǐng)先參與者通過(guò)并購(gòu)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)行業(yè)整合趨勢(shì)將持續(xù)。預(yù)計(jì)未來(lái)該市場(chǎng)的領(lǐng)先參與者將借助品牌知名度、提供多樣化服務(wù)的能力及其卓越的運(yùn)營(yíng)效率不斷整合市場(chǎng)�？蛻魹樽非罂煽俊�安全及舒適的生活體驗(yàn)，傾向選擇擁有知名品牌及具營(yíng)運(yùn)規(guī)模的領(lǐng)先企業(yè)。因此，中小型的參與者可能積極與知名集中式長(zhǎng)租公寓營(yíng)運(yùn)商建立伙伴關(guān)系，以獲得更大的客流量，提高出租率或收取更高的租金，這將有助于加速行業(yè)整合及提高行業(yè)集中度。